Cerca de 30 milhões de pessoas se hospedaram no Brasil via plataformas que oferecem as estadias de curta duração (short stay) em 2023, como o Airbnb, conforme o Mapa das Construtechs & Proptechs, desenvolvido pela Terracotta Ventures. O estudo ainda destaca que houve um salto de 69,4% dos imóveis disponibilizados para este tipo de aluguel até 2022, com um aumento de 31% desse tipo de locação. As cidades litorâneas são as que mais se destacam neste quesito.
“Os números apenas confirmam o que as cidades e os próprios condomínios têm sentido em sua rotina. Esse impacto das locações short stay fez com que muitos condomínios buscassem vedar este tipo de locação, o que gerou diversos questionamentos no poder judiciário”, explica Julia Saad, advogada associada do escritório Razuk Barreto Valiati.
Por isto, tramita novo Projeto de Lei (nº 2795/2024) na Câmara dos Deputados, visando regular a locação de imóveis residenciais para temporada por meio de aplicativos, caso do Airbnb. Na fase inicial de tramitação, o PL sugere acrescentar disposição legal na seção “Da locação para temporada”, na Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), que ordena sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
Conforme o texto, as restrições para as locações de curta temporada só poderiam ocorrer mediante “previsão expressa na convenção do condomínio”. Além disso, trata de um dos aspectos que gera questionamentos nos edifícios brasileiros: a possibilidade de locar apenas um cômodo. Pelo PL, as negociações podem “ter por objeto um ou mais cômodos da unidade imobiliária”, prevendo que o locador se torne o responsável pelos danos causados em uma locação de curta temporada.
O que diz a lei
Ainda não há disposição legal definitiva sobre a possibilidade de realizar locações de short stay em condomínios. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao apreciar o Recurso Especial nº 1.819.075/RS, firmou o entendimento de que as atividades desenvolvidas pelos recorrentes se caracterizam como contrato de hospedagem, e não como locação por temporada, sobretudo em virtude da alta rotatividade de ocupantes e da prestação de serviços típicos de hospedagem, tais como lavanderia e acesso à internet. Em razão disso, a atividade foi enquadrada como exploração comercial, o que resultou em violação à convenção condominial, a qual determina a destinação exclusivamente residencial das unidades.
“Este caso, porém, trata de apartamento que foi transformado em espécie de hostel, com locações de quartos para várias pessoas simultaneamente”, analisa Julia. Destaca-se, portanto, a relevância do novo Projeto de Lei, que tem como objetivo pacificar as interpretações jurídicas e incorporar esse novo conceito de uso à legislação vigente.
É possível notar que o Projeto de Lei nº 2795/2024 responde aos debates recentes sobre a intermediação dessas locações por provedores de plataformas digitais, que têm resultado em um aumento expressivo no volume de contratos. A proposta visa garantir segurança jurídica, sem impor proibições ao uso dessas plataformas, assegurando que a locação por temporada continue sendo permitida, salvo em situações específicas de restrição expressa em convenções condominiais.” completa a advogada.
